Magdeburg und Umgebung e.V.

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Neue Heizungsförderung nur für hydraulischen Abgleich und für den Einbau einer Hocheffizienzpumpe

Ab August gilt eine neue BAFA- Förderung: Aber nicht der gesamte Heizungsaustausch, sondern nur der hydraulische Abgleich und die neue Pumpe werden anteilig gefördert. Viele Mitgliederanfragen gab es zu dem Thema. Daher hier ein Merkblatt


Nachbars Garten nur mit Haftpflichtversicherung wässern

Mit einem Urteil vom 26.04.2016 (VI ZR 467/15) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Haftungsbeschränkung bei einer Nachbarschaftsgefälligkeit nur in Ausnahmefällen angenommen werden kann mehr


Keine Mietminderung bei fehlenden Rauchmeldern

In Wohnungen müssen nach der Landesbauordnung Sachsen-Anhalt bis 31.12.2015 Rauchmelder installiert werden.

Allerdings zeichnet es sich ab, dass die Firmen mit der Installation in vielen Häusern nicht bis Jahresende fertig werden. "Der Vermieter begeht dann zwar eine Ordnungswidrigkeit, das Versäumnis berechtigt den Mieter aber nicht zur Mietminderung", so Dr. H. Neumann, Landespräsident der Eigentümerschutz- Gemeinschaft Haus & Grund Sachsen Anhalt e.V..

Die Installation von Rauchmeldern bis 31.12.2015 ist eine Forderung aus der Landesbauordnung. Durch diese Forderung wird nicht in das zivilvertragliche Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und dem Mieter eingegriffen. Die Wohnung ist also nach wie vor in vertragsgemäßem Zustand und es ist aus mietrechtliche Sicht kein Mangel vorhanden.

Eine ähnliche Entscheidung hat es bereits vor einigen Jahren zur Dämmung oberster Geschossdecken beim LG Berlin (63 S 181/10) gegeben. Auch hier erkannte das Gericht, dass aus einer behördlichen Anordnung kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter entsteht.

Trotzdem empfiehlt Haus & Grund dringend allen, auch selbstnutzenden Eigentümern, die Frist zu beachten. Denn wenn bei einem Brand Menschen zu Schaden kommen und keine Rauchmelder vorhanden waren, kann es auch strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.

Wo müssen Sie angebaut werden?

In allen Schlaf- und Kinderzimmern und im Flur, der den Rettungsweg darstellt. Beachten Sie: Wenn ein möglicher Fluchtweg von einem Schlaf- oder Kinderzimmer durch ein weiteres Zimmer führt (z.B. Wohnzimmer) muss auch dort ein Melder installiert werden!


Eigentümer müssen neue Wasserzähler dem Eichamt melden!

Der bürokratische Wahnwitz hat wieder zugeschlagen. Ab 2015 müssen neu eingebaute Wasserzähler und Wärmemengenzähler dem Eichamt gemeldet werden. Wieder mehr Bürokratie (oder, wenn es Messdienste machen) höhere Betriebskosten für die Mieter.

Ein Merkblatt des Landeseichamtes finden Sie hier


Rauchmelder: Bis 2015 müssen sie angebaut sein!

Besondere Konditionen für Mitglieder

Entsprechend der Landesbauordnung müssen bei Neubauten ab sofort, bei Bestandsbauten bis Ende 2015 Rauchwarnmelder eingebaut werde. Für Mitglieder gibt es im Mitgliederbereich ein Merkblatt, dass über Möglichkeiten und Pflichten informiert.

Weiterhin haben wir für Mitglieder ein spezielles Serviceangebot aushandeln können, das Sie ebenfalls dort herunterladen können.

 

Wichtig: Wir empfehlen Vermietern den Kauf der Geräte und eine Mieterhöhung nach Modernisierung vorzunehmen.

Zwar gibt es ein Urteil des LG Magdeburg, dass Mietkosten für Rauchmelder als Betriebskosten umgelegt werden können. Allerdings hat der Bundesgerichtshof nicht abschließend entschieden.

Für selbstnutzende Eigentümer dürfte der Einbau kein Problem bedeuten. Hier kommt es nur auf Qualität und Preis der Geräte an. Zu empfehlen sind Geräte mit langlebigen 10-Jahresbatterien, die zudem den gesetzlichen Prüfanforderungen entsprechen.


 

Im Wohngebiet wurde eine Gaststätte neu eröffnet. Wie ist die Rechtslage bezüglich des entstehenden Lärms?

 

 Bei der rechtlichen Beurteilung sind 2 Aspekte zu berücksichtigen

 

      1.     Zivilrechtliche Problematik entsprechend § 906 BGB in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 Satz 1

                 BGB

2.     Verwaltungsrechtliche Sicht im Rahmen der Landesbauordnung Sachsen-Anhalt

         (Nutzungsänderung § 66 Bauordnung LSA)  in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung

 

 

Zu 1. Zivilrechtliche Problemstellung

Entsprechend § 906 BGB kann der Eigentümer eines Grundstückes die Zuführung der von einem anderen Grundstück ausgehenden Einwirkungen in soweit nicht verbieten, als das die Einwirkung die Benutzung seines Grundstückes nicht, oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Unwesentlich ist die Beeinträchtigung in der Regel, wenn die in Gesetzen und Verordnungen festgelegten Grenzwerte eingehalten werden. Demzufolge ist auch davon auszugehen, dass bei Lärm bzw. Geräusch ein Abwehranspruch gegeben ist. Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch begründet sich auf

§ 1004 BGB. Danach kann der Eigentümer vom Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen und, soweit weitere Beeinträchtigungen zu befürchten sind, auf Unterlassung klagen.

 

Zu 2. Verwaltungsrechtliche Problemstellung

In der Regel muss jedes Gebäude, insbesondere mit gewerblicher Nutzung, von der Baubehörde genehmigt worden sein.

Diese Baugenehmigung erstreckt sich auf eine bestimmt Art der Nutzung. In der Baubeschreibung und den Zeichnungen muss die Lage und Nutzung der Räume (zum Beispiel zu Wohnzwecken, als Laden oder als Gaststätte) genau bezeichnet sein.

Soll diese Nutzung nicht nur unwesentlich verändert werden, hat der Eigentümer entsprechend § 66 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt eine Genehmigung zur Nutzungsänderung einzuholen.

Das ist auch der Fall, wenn eine bauliche Maßnahme nicht durchgeführt wird, sondern eine bloße Umnutzung erfolgt, wenn also eine Anlage, eine Einrichtung oder Teile davon eine neue Zweckbestimmung gegeben wird (siehe dazu Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 18.08.1982 4C 33.81 sowie weitere Nachweise).

 

Das resultiert daraus, dass verschiedene Nutzungsarten auch baurechtlich ganz unterschiedlich behandelt werden müssen. Nutzungsänderungen sind dann bauaufsichtlicht zu behandeln, wenn eine baurechtliche Relevanz besteht.

Wird die Nutzungsänderung nicht beantragt, kann die Nutzung untersagt werden. Neben ordnungsrechtlichen Maßnahmen ist es allerdings auch gegebenenfalls möglich, den Antrag auf Nutzungsänderung im Nachhinein durchzuführen.

Eine Genehmigung zur Nutzungsänderung hängt dann vom planungsrechtlichen und vom bauordnungsrechtlichen Aspekten ab.

So ist zum Beispiel zu prüfen, ob eine Gaststätte und die Art der Gaststättennutzung, entsprechend den Vorschriften der Baunutzungsverordnung, genehmigungsfähig ist. Aus der Sicht des Bauordnungsrechtes wären Festlegungen zum Brandschutz, zu den Fluchtwegen, zu den Toiletten und gegebenenfalls auch zu Stellplätzen zu überprüfen.

 

3. Beispiele für Nutzungsänderungen, die genehmigt werden müssen, sind:

Ø      Tankstelle wird KfZ Reparaturbetrieb

(UVG Lüneburg, Beschl. vom 27.10.1978 IB 78/78)

Ø      Ladengeschäft wird Spielhalle

(UVG Lüneburg, Urt. vom 28.06.1985 6A 8/84-BRS44 Nr. 233)

Ø      Dorfgaststätte mit Tanzsaal wird Diskothek

(Hessischer VGH, Beschl. vom 31.03.1981 IV TH 95/80)

Ø      Umstellung des Sortiments eines Einzelhandelsbetriebes von KfZ-Zubehör auf Schuhe

(Hessischer VGH, Beschl. Vom 12.10.1989 3TG 2633/89)

  

Fazit:

Entscheidend ist, ob für die Gaststätte eine Nutzungsgenehmigung bereits vorlag.

 

Beachte: Eine Nutzungsänderung muss auch beantragt werden, wenn die Nutzung längere Zeit, zum Beispiel über 3-5 Jahre, nicht ausgeübt wurde.

Gilt jedoch der bauordnungsrechtliche Bestandsschutz, so sind nur Abwehrmaßnahmen im Rahmen des Zivilrechtes möglich. Hier ist bei Art und Umfang der Beeinträchtigung, im Vergleich zur Ortsüblichkeit, vor allem abzustellen auf Gesetze und Verordnungen zum Beispiel Gefahrenabwehrverordnung , Öffnungszeiten für Gaststätten und Lärmgrenzwerte.

 

 


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Die Haltung von Hunden und Katzen ist ein Hauptstreitpunkt zwischen Nachbarn.

 

Katzen kann man durch Einzäunung des eigenen Grundstückes auch nicht davon abhalten, grundstücksübergreifende Streifzüge zu unternehmen. Streunende Katzen werden als besonderes Ärgernis angesehen, insbesondere, wenn Sie durch Fütterung angelockt werden.

Das OLG Köln hat in einem Urteil vom 23.11.1988 (13U 199/88) sich für ein Fütterungsverbot ausgesprochen, wenn durch das Füttern bis zu 10 Katzen aus der Nachbarschaft angelockt werden, die auf das Nachbargrundstück gelangen
und dort stören.

Weitgehend einig sind sich die Oberlandesgerichte auch, das Katze in einem reinen Wohngebiet nicht in größerer Anzahl gehalten werden, wenn Sie die Bewohner der Nachbargrundstücke belästigen. Das OLG Köln geht sogar soweit, einem belästigtem Nachbarschaftseigentümer grundsätzlich ein Verbietungsrecht zuzugestehen, selbst wenn die Einwirkung durch die Katze bzw. die Katzen unwesentlich oder ortsüblich ist.

Die Mehrzahl der deutschen Gerichte nährt sich der Katzenproblematik allerdings von der pragmatischen Seite. Zumeist wird ausgehend von der Ortsüblichkeit im Wohngebiet auf die konkrete Belästigung durch die Katzen abgestellt und auch das Bemühen des Katzenhaltes eine Einigung mit den Nachbarn zu suchen, unterstützt.

Eine kleine Auswahl von Katzenurteilen :

 

OLG München 5U 7178/89 26.06.1990:

In einem "reinem Wohngebiet" dürfen Katzen nicht in größerer Zahl gehalten werden, wenn davon für die Bewohner des Nachbargrundstücks unzumutbare Belästigungen ausgehen.

 

AG Passau 11C708/82 09.03.1983:

Allein die Tatsache, dass Katzen ein Grundstück betreten, stellt einen Eingriff in das Eigentum dar. Eine Duldungspflicht seitens des Grundeigentümers besteht nicht.

 

AG Neu-Ulm 2C947/98 03.11.1998:

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis erlaubt es einem Grundstückseigentümer jedenfalls in einem allgemeinen Wohngebiet mit Einfamilienhaus- und Reihenhausbebeauung, eine Katze mit freiem Auslauf zu halten, auch wenn diese sich in Nachbars Garten mit Kotablagerungen "verwigt". Das freie Auslaufenlassen einer Mehrzahl von Katzen hingegen kann der betroffene Nachbar nach §1004 BGB abwehren.

 

OLG Köln 13U199/88 23.11.1988:

Einen Grundstückseigentümer, der nicht Halter von Katzen ist, kann in einer Wohngegend das Anfüttern von Hauskatzen verboten werden, wenn durch das Füttern bis zu 10 Katzen aus der Nachbarschaft angelockt werden, auf des Grundstück des Klägers gelangen und dort stören.

 

OLG Köln 20U44/82 17.09.1982:

1. Das Betreten eines Nachbargrundstückes durch Katzen wird durch §906 Abs. 1 nicht gedeckt. Hier besteht grundsätzlich ein Verbietungsrecht des Grundstückseigentümers, selbst wenn die Einwirkung unwesentlich oder ortsüblich ist.

 

2. Zur Frage, ob ein an sich gegebenes Verbietungsrecht aus dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses als unzulässig anzusehen ist.

 

LG Lüneburg 1S198/99 27.01.2000:

1. Das Betreten eines Grundstückes durch Katzen stellt keine Zuführung unwägbarer Stoffe dar, es kann auch nicht als ähnliche Einwirkung i.S. des § 906 Abs. 1 BGB angesehen werden.

 

2. Die aus dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses folgende Pflicht des Eigentümers, das Betreten seines Grundstückes durch Katzen des Nachbarn zu dulden, endet dort, wo von der Katze über das bloße Betreten hinausgehend Belästigungen, wie Verschmutzung und Beschädigung ausgehen, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein vorrangiges Interesse des Nachbarn an der ausgeübten Katzenhaltung nicht besteht.


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