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13.08.2007: Grundsteuererlass auch bei sog. strukturellem Leerstand

Bundesverwaltungsgericht entscheidet (24.04.2007, GmS-OGB 1.07): Auch bei leerstehendem Wohnraum, der durch ein Überangebot in der Region nicht vermietet werden kann, kann ein Antrag auf Grundsteuerminderung gestellt werden.

Viele Vermieter hatten in der Vergangenheit Probleme: Weil in der Region Wohnungsüberschuß herrschte, konnten sie nicht vermieten. Und dann fielen für die leere Wohnung auch noch Kosten an ! Die Grundsteuer war kein unerheblicher Posten. Wandte man sich an die Gemeinde, wurde der Antrag abgelehnt, weil eine Grundsteuerermäßigung bei strukturellem Leerstand nicht möglich sei.

Das ist jetzt anders!

Was müssen Sie beachten ?

Ein Antrag auf Grundsteuererlaß ist jeweils immer bis zum 31. März des Folgejahres beim Steueramt der Kommune zu stellen. Vorraussetzungen sind :

    - der Antrag ist mit § 33 Grundsteuergesetz , Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung zu

         begründen

    - der normale Rohertrag muß um mehr als 20% gemindert sein. Achtung ! Bei Eigennutzung muss

         ein theoretischer Ertragsanteil in Höhe der ortsüblichen Miete angesetzt sein.

    - Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch

         Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann   

     - Bei weiteren Fragen hilft Ihnen Ihr Verein

 

Hier das Urteil in Kurzfassung :

 

BUNDESVERWALTUNGSGERICHT

BESCHLUSSBVerwG GmS-OGB 1.07

Auf die Vorlage des Bundesfinanzhofes an den Gemeinsamen Senat

der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 26. Februar 2007 in der Sache
F. KG ./. Finanzamt Charlottenburg
hat der 10. Senat des Bundesverwaltungsgerichts

am 24. April 2007
durch den Präsidenten des Bundesverwaltungsgerichts Dr. h.c. Hien,
die Richter am Bundesverwaltungsgericht Vallendar, Prof. Dr. Rubel, Dr. Nolte, Domgörgen und die Richterin am Bundesverwaltungsgericht Buchberger
beschlossen:

Der Senat schließt sich der Auffassung des vorlegenden II. Senats des Bundesfinanzhofes an, dass ein Grund¬steuerlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann.

Dr. h.c. Hien Vallendar Prof. Dr. Rubel


 


 

11.11.2005:Vortrag von RA Detlef Baarth zum Vereinsfest von Haus & Grund Magdeburg e.V.

 

Aktuelle Rechtsprechung zum Miet- und Wohneigentumsrecht

        mit freundlicher Genehmigung des Autors und der Kanzlei

                Siemer und Baarth in Magdeburg

 

 

A Einleitung

 

15 Jahre Haus und Grund Magdeburg e.V. sind auch 15 Jahre Begleitung der örtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung vor allem auch im Bereich des Mietrechtes und des Rechts der Wohnungseigentumsgemeinschaften.

 

Hier verdienen die Urteile des Bundesgerichtshofes als oberstes Zivilgericht in unserem Lande besondere Aufmerksamkeit. Diese prägen ganz erheblich auch die Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte in Magdeburg. Als Rechtsanwalt in Magdeburg mache ich tagtäglich die Erfahrung, dass nach einem Urteil des BGH zu irgendeiner Problematik bei aller Unabhängigkeit diese Gerichte blind dieser Rechtsprechung gefolgt wird.

 

Gerade für die Rechtsberatung ist dieser Umstand natürlich ohne Abstriche zu begrüßen. Denn diese „BGH-Hörigkeit“ führt dazu, dass der Ausgang eines Rechtsstreits recht gut zu beurteilen ist, wenn die relevante Problematik bereits durch den BGH geklärt wurde.

 

Die Sichtung der Rechtsprechung des BGH im Mietrecht wird jedoch zunehmend schwierig. Denn die Entwicklung kann nur als Explosion bezeichnet werden. Durch die sogenannte Zivilrechtsreform besteht die Möglichkeit, dass von den Landgerichten unabhängig von der Höhe des Streitwertes die Revision zum BGH zugelassen wird. So ist es in jüngster Vergangenheit keine Seltenheit, dass der BGH über Streitigkeiten zu entscheiden hat, in denen es um einen Streit über 100,--. Euro und weniger ging.

 

So musste alleine der 8. Senat des BGH, der für Wohnraummietrecht zuständig ist, im Jahre 2004 über 140 Revisionen entscheiden. Vor der Reform waren es pro Jahr noch nicht einmal ein Zehntel.

 

Zunehmend schwer ist es daher, die Übersicht zu bewahren. Aufgrund der Fülle kann ich daher auch keinen kompletten Abriss der Rechtsprechung des BGH bieten, sondern nur auf Schwerpunkte hinweisen.

 

B. Mietrecht

 

I. Schönheitsreparaturen

 

·         Starre Schönheitsreparaturfristen

 

Formularklauseln, die einen starren Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsehen, sind unzulässig. Hierdurch werden Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Wirksam ist ein Fristenplan, der für den Regelfall des „im Allgemeinen“ entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03

Abdruck:                       NJW 2004, 2586 ff. WuM 2004, 463 f.; NZM 2004, 653 f.

 

·         Starre Schönheitsreparaturfristen bei Anspruch auf Verlängerung der Fristen

 

Um einen den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden „starren“ Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/03

Abdruck:                       NZM 2005, 58 ff.

 

·         Umbau der Mieträume durch Vermieter nach Vertragsende

 

Ein Anspruch auf Geldersatz kommt in Fällen in Betracht, in denen ein Mieter bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist, und wenn der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält. Bei dieser Sachlage wäre es zum einen widersinnig, den zum Umbau entschlossenen Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrages stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 05.06.2002 – XII ZR 220/99

Abdruck:                       unbekannt

 

·         Umbau der Mieträume durch Vermieter nach Vertragsende – Höhe des Schadensersatzes

 

Die Ermittlung des bei der ergänzenden Vertragsauslegung zu beachtenden hypothetischen Parteiwillens ergibt daher, dass die Vertragsschließenden, wenn sie an einen Umbau der Wohnräume gedacht hätten, für diesen Fall dem Vermieter einen Geldanspruch zugebilligt hätten. Die gebotene Interessenabwägung ergibt aber zugleich, dass die Forderung des Vermieters nicht über den Betrag hinausgeht, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er ohne den Umbau seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre. Ist aber anzunehmen, dass der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er neben den Kosten für das notwendige Material nur den Betrag zu entrichten, den er für die Arbeitsleistung seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen. Der Wert einer zulässigen Eigenleistung des Mieters ist zu schätzen.

 

Entscheidung:             BGH, Beschluss vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84

Abdruck:                       WuM 1985, 46 ff.

Bemerkung:                 ebenso BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/03 in NZM 2005, 58 ff.

 

·         Quotenklausel; Sachverständigenkosten

 

1. Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

 

2. Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er nach Auszug des Mieters einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustandes der Woh­nung beauftragt, sind im Rahmen eines bestehenden Schadens­er­satz­anspruches erstattungsfähig. Der Vermieter muss sich zur Rechtsdurchsetzung grundsätzlich nicht aus Kostengründen auf andere, im konkreten Fall ggf. weniger geeignete Beweismittel, etwa Zeugen mit nicht zu prognostizierendem Erinnerungs­ver­mö­gen oder die Vorlage von Lichtbildern verweisen lassen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03

Abdruck:                       WuM 2004, 466 ff.; GE 2004, 954; NJW 2004, 3042 ff.; ZMR 2004, 659

 

·         Quotenklausel; Verbindlichkeit des Kostenvoranschlages

 

Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kosten­vor­an­schla­ges eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht aus­drücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nach­zukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schön­heits­re­pa­ra­turen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03

Abdruck:                       WuM 2004, 663 ff.; NZM 2004, 903 ff.

 

·         Verjährung

 

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gem. §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/05

Abdruck:                       WuM 2005, 126 f.; NJW 2005, 739; NZM 2005, 176 ff.

 

·         Verjährung - Zurückerhalten

 

Die 6-Monats-Frist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem „Zurückerhalten“. Dazu genügt es nicht, dass der Vermieter den Zustand der Mietsache faktisch ungestört und umfassen untersuchen kann. Erforderlich ist vielmehr zusätzlich, dass der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis erhält.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 19.11.2003 – XII ZR 68/00

Abdruck:                       WuM 2004, 21 ff.; NZM 2004, 98 f.; ZMR 2004, 108 ff.

 

·         Kostenübernahmeklausel

 

Eine Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, ist ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern als Überbürdung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03

Abdruck:                        NJW 2004, 2961 f.; WuM 2004, 529 ff.; NZM 2004, 734 f.; NJW-Spezial 2004, 245

 

·         Summierungseffekt bei Schlußrenovierung

 

In einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag ist eine Regelung, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (§ 307 BGB) unwirksam.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02

Abdruck:                       ZMR 2003, 653 ff.

 

·         Endrenovierungsklausel und turnusmäßige Schönheitsreparaturenpflicht im Gewerberaummietvertrag

 

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02

Abdruck:                       ZMR 2003, 653 ff.

 

·         Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

 

1. Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters, sofern kein Fristenplan vereinbart ist, fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.

 

2. Gerät der Mieter während des bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04

Abdruck:                       NZM 2005, 450

 

II. Schadensersatzansprüche des Vermieters

 

·         Haftung des Mieters bei Existenz einer Gebäudeversicherung

 

1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet.

 

2. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags des Vermieters einen konkludenten Regreßverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden.

 

3. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regreß des Versicherers (§ 67 Abs. 1 Satz 1 VVG) gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 03.11.2004 - VIII ZR 28/04

Abdruck:                       ZMR 2005, 116 f.

 

III. Gewährleistung

 

·         Haftungsausschluß

 

Die in einem Formularmietvertrag verwendete Klausel:

 

„Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit“

 

ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F.) unwirksam.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 24.10.2001 – VIII AZR 1/01

Abdruck:                       NJW 2002, 673 f.

 

·         Verwirkung des Minderungsrechtes

 

1. Hat ein Wohnungsmieter, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geschlossen worden ist, in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat, so verbleibt es hinsichtlich der bis zum 1. September 2001 fällig gewordenen Mieten bei diesem Rechtsverlust. Die Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes und der hierzu ergangenen Übergangsvorschriften führen nicht zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts.

 

2. Für nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind.

 

3. Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach dem 1. September 2001 nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02

Abdruck:                       WuM 2003, 440; ZMR 2003, 667 f.

 

·         Geringere Wohnfläche als im Mietervertrag angegeben und Darlegungslast

 

Weist eine Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

Abdruck:                       WuM 2004, 336 f.; NZM 2004, 453 ff.; NJW 2004, 1947 ff.; ZMR 2004, 495 f.

 

·         Geringere Wohnfläche als im Mietervertrag mit „ca.“ angegeben

 

1. Weist die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche von mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche auf, ist ein Mangel der Mietsache gegeben.

 

2. Dem steht nicht entgegen, dass die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „ca. 96 m2“ angegeben ist. Zwar lässt diese Formulierung erkennen, dass es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. endet.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 24.03.2003 - VIII ZR 133/03

Abdruck:                       WuM 2004, 268 f.; NZM 2004, 456 f.; ZMR 2004, 500 f.

 

·         Berechnungsmaßstab zur Ermittlung der Wohnfläche

 

1. Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden.

 

2. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzellfall eine abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist möglich, dass ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03

Abdruck:                       WuM 2004, 337 ff.; GE 2004, 680 ff.; NZM 2004, 454 ff.; ZMR 2004, 501 f.

 

·         Verwirkung des Mietzinsanspruches bei Minderung 

 

Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

 

Ein solcher Vertrauenstatbestand ist hier ... schon deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin sowohl mit Schreiben vom 22. Dezember 1998 wie mit Schreiben vom 2. Februar 2000 den von den Beklagten (ab Dezember 1998) vorgenommenen Mietminderung widersprochen hat. Die Beklagten konnten daher nicht davon ausgehen, dass die Klägerin auf ihre restlichen Mietzinsforderungen nicht mehr bestehen werde. Wenn die Klägerin ihre Ansprüche erst mit Mahnschreiben vom 14. November 2000 gerichtlich geltend gemacht hat, begründete der eingetretene Zeitablauf daher noch nicht den Verwirkungstatbestand.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 04.02.2004 - VIII ZR 171/03

Abdruck:                       MietRB 2004, 161; WuM 2004, 198

 

·         Standart bei Altbauwohnungen 

 

1. Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

 

Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht.

 

2. Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzunehmen. Dies gilt auch für Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Parketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 26.07.2004 - VIII ZR 281/03

Abdruck:                       WuM 2004, 527 ff.; NZM 2004, 736 ff.; NJW 2004, 3174 f.

 

·         Standart bei Altbauwohnungen bei Umbauarbeiten 

 

1. Fehlt es an einer Beschaffenheitsangabe, so ist die Einhaltung der bei Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Normen geschuldet.

 

2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 355/03

Abdruck:                       WuM 2004, 715 f.; NZM 2005, 60 f.; NJW 2005, 218 f.

 

·         Bedeutung von Rechtsvorschriften

 

Der Einhaltung der in Gesetzen oder Rechtsverordnungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB festgelegten Grenz- oder Richtwerte kommt Indizwirkung dahin zu, dass eine nur unwesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Es ist dann Sache des Beeinträchtigten, Umstände darzulegen und zu beweisen, die diese Indizwirkung erschüttern.

 

Bei einer von einer Mobilfunksendeanlage ausgehenden Beeinträchtigung durch elektro-magnetische Felder, die die Grenzwerte der 26. BImSchV einhalten, muss der Beeinträchtigte zur Erschütterung der Indizwirkung darlegen - und gegebenenfalls beweisen -, dass ein wissenschaftlich begründeter Zweifel an der Richtigkeit der festgelegten Grenzwerte und ein fundierter Verdacht einer Gesundheitsgefährdung besteht.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 13.02.2004 - V ZR 217/03

Abdruck:                       WuM 2004, 217 ff.; NZM 2004, 310 ff.; NJW 204, 1317 ff

 

·         Eigentumswechsel 

 

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort.

 

Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 09.02.2005 - VIII ZR 22/04

Abdruck:                       WuM 2005, 201 f.; NJW 2005, 1187 f.

 

·         Bemessungsgrundlage für Mietzinsminderung 

 

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03

Abdruck:                       NJW 2005, 1713 ff.; NZM 2005, 455 f.

Bemerkung:

 

IV. Einzelne Gebrauchsrechte des Mieters

 

·         Parabolantenne eines ausländischen Mieters 

 

Hat der ausländische Mieter die Möglichkeit, durch Installation eines zusätzlichen Decoders an dem vorhandenen Kabelanschluss der Wohnung fünf Programme seiner Heimat zu empfangen, geht das Recht des vermietenden Gebäudeeigentümers, die Fassade von einer Parabolantenne des Mieters freizuhalten, dem über eine Parabolantenne zu befriedigendenden Informationsbedürfnis des Mieters

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 02.03.2005 - VIII ZR 118/04

Abdruck:                       WuM 2005, 237 f.

 

·         Aufnahme eines Lebensgefährten

 

Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02

Abdruck:                       ZMR 2004, 100

 

V. Mietsicherheit

 

·         Unwirksame Fälligkeitsregelung

 

Eine unwirksame Fälligkeitsregelung im Wohnungsmietvertrag zur Zahlung der Mietkaution berührt nicht die davon getrennte Vereinbarung über die grundsätzliche Verpflichtung zu einer gesetzesmäßigen Kautionszahlung. Eine etwaige Zahlung erfolgt daher nicht rechtsgrundlos i.S.d. § 812 BGB.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 17.03.2003 - VIII ZR 166/03

Abdruck:                       WuM 2004, 269

 

·         Zusätzliche Elternbürgschaft

 

1. Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot).

 

2. Wird zusätzlich zur Kaution über die Höchstbetragsgrenze des § 551 BGB eine Elternbürgschaft vereinbart, berührt die Unwirksamkeit dieser Bürgschaft nicht die Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03

Abdruck:                        WuM 2004, 473 ff.; NJW 2004, 3045 ff.; NZM 2004, 613 f.; NJW-Spezial 2004, 243

 

VI. Betriebskosten

 

·         Wärmecontracting

 

Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4 c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 286/02

Abdruck:                       WuM 2003, 501

 

·         Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis

 

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 54/04

Abdruck:                       NZM 2005, 450 ff.

 

·         Umlage der Gartenpflegekosten bei fehlender Nutzung

 

1. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten die Gartenflächen nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht der Fall ist, sind sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflichtet. Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung, in Verbindung mit Anl. 3 Nr. 10; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung. Eine gepflegte (gemeinschaftlich) Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Eine gepflegte Gartenfläche kommt ihnen zugute, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt und damit auch den Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter herabsetzt.

 

2. Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03

Abdruck:                       WuM 2004, 399 f.; NZM 2004, 545

 

·         Betriebskostenabrechnung bei Eigentumswechsel

 

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 03.12.2003 - VIII ZR 168/03

Abdruck:                       NZM 2004, 188 f.; ZMR 2004, 250 f.

 

·         Vermieterhaftung bei unzureichender Nebenkosten-Vorauszahlungsabrede

 

1. Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden ist, solange nur die aus § 4 Abs. 1 Satz 2 MHRG sich ergebende Obergrenze beachtet wird, ist i.d.R. kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind.

 

2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03

Abdruck:                       NZM 2004, 251 f.; NJW 2004, 1102;

 

·         Sollvorauszahlungen

 

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Eine Abrechnung in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht aber jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 27.11.2002 - VIII ZR 108/02

Abdruck:                       ZMR 2003, 334 f.

 

·         Dachrinnenreinigung – Sonstige Betriebskosten

 

1. Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu 27 II. BV (jetzt § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese regelmäßig erforderlich ist.

 

2. Sonstige Betriebskosten im Sinne des nach Nr. 17 der Anlage 3 zu 27 II. BV (jetzt § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03

Abdruck:                       ZMR 2004, 430 f.; NZM 2004, 418 f.; WuM 2004, 290 ff.

 

·         Umlagevereinbarung durch jahrelange Zahlung

 

Eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten kann auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03

Abdruck:                       WuM 2004, 2004, 292 f.

 

·         Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

 

Hat der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt, ist er berechtigt inhaltliche Fehler – wie die Wahl eines falschen Abrechnungs­schlüssels – auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu berichtigen. Allerdings darf er aufgrund einer solchen Korrektur keine höheren Nachforderungen geltend machen als diejenigen aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04

Abdruck:                       NZM 2005, 13; NJW 2005, 219 ff.; WuM 2005, 61

 

·         Folgen unterlassener Betriebskostenabrechnung

 

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen oder die vermutlich angefallenen Betriebskosten darzulegen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils oder der Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen einzuklagen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04

Abdruck:                       NJW 2005, 1499 ff.; WuM 2005, 337 ff.

 

 

VII. Vertragsbeendigung

 

1. Kündigung allgemein

 

·         Zugang einer Kündigung per Telefax

 

1. Willenserklärungen, die durch Fernschreiben oder ein Telefax übermittelt werden, gehen grundsätzlich mit Abschluss des Druckvorgangs am Empfangsgerät des Adressaten diesem zu.

 

Allerdings ist der Zugang erst dann vollendet, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Daher ist auch bei der Übermittlung per Telefax auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem sich der Empfänger nach den Gepflogenheiten der Verkehrsanschauung Kenntnis vom Inhalt der Willenserklärung verschaffen konnte.

                       

2. Für die Wirksamkeit des Zugangs ist es unbeachtlich, dass der Kläger im Zeitpunkt des Ausdrucks wegen seines Urlaubes nicht anwesend war. Die objektive Möglichkeit zur Kenntniserlangung ist im abstrakten Sinn zu verstehen. Für den Zugang der Kündigung war daher eine tatsächliche Kenntnisnahme des Klägers nicht erforderlich. Es genügt, dass die Willenserklärung in den Bereich des Empfängers gelangt ist und zwar so, dass sie üblicherweise – nicht zufällig – alsbald wahrgenommen werden kann. Hierbei hat der Empfänger die Risiken seines räumlichen Machtbereiches zu tragen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00

Abdruck:                       WuM 2004, 269 f.; NZM 2004, 258 ff.; ZMR 2004, 344

 

·         Bedeutung mietvertraglicher Formvorschrift für Kündigung

 

Die in § 2 Abs. 4 des Mietvertrages enthaltene Vertragsklausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00

Abdruck:                       WuM 2004, 269 f.; NZM 2004, 258 ff.

 

·         Bedeutung mietvertraglicher Fristvorschrift für Kündigung

 

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann, ist im Zusammenhang mit den übrigen Mietvertragsbestimmungen auszulegen, was in der Regel dazu führt, dass das Mietverhältnis nur zum Monatsende gekündigt werden kann

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 235/02

Abdruck:                       WuM 2003, 635 f.; GE 2002, 1490 f.

 

·         Kündigungsausschluss durch Formularvertrag - Höchstdauer

 

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04

Abdruck:                       NZM 2005, 419 ff.; WuM 2005, 346 ff.

 

·         Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung

 

Es verstößt weder gegen § 573 c Abs. 4 noch gegen § 575 Abs. 4 BGB, wenn der Wohnraummieter in einer Individualvereinbarung für fünf Jahre auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03

Abdruck:                       ZMR 2004, 251 f.

 

·         Nachmieter

 

Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag lösen will, kann seine Entlassung aus dem Vertrag nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Darüber hinaus ist erforderlich, dass die Parteien entweder eine dahingehende Vereinbarung bereits im Mietvertrag getroffen haben oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung hat, so dass deren Verweigerung seitens des Vermieters gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 22.01.2003 - VIII ZR 244/02

Abdruck:                       ZMR 2003, 413 ff.; NZM 2003, 277 ff.

 

·         Kündigungsfrist – letzter Tag Samstag

 

§ 193 BGB ist auf Kündigungsfristen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 17.02.2005 - III ZR 172/04

Abdruck:                       WuM 2005, 247 ff.; NJW 2005, 1354 ff.

Bemerkung:                 Nach § 193 BGB kann eine an einem bestimmten Tage oder innerhalb einer

Frist abzugebende Willenserklärung noch am nächsten Werktag abgegeben werden, wenn der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt.

 

·         Kündigungsfrist – Samstag in Karenzzeit

 

Bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 27.04.2005 - VIII ZR 206/04

Abdruck:                       NJW 2005, 2154 ff.

Bemerkung:

 

2. Kündigung wegen Eigenbedarf

 

·         Anbietpflicht von Leerwohnungen

 

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Kommt er dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02

Abdruck:                       ZMR 2003, 665

 

3. Kündigung wegen Zahlungsverzuges

 

·         Begründung in einfachen Fällen

 

Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzeln Monate ist entbehrlich.

 

Entscheidung:             BGH, Beschluss vom 22.12.2003 - VIII ZB 94/03

Abdruck:                       NZM 2004, 187 f.; ZMR 2004, 254 f.

Bemerkung:                

 

·         Heilung bei nachträglicher Zahlung

 

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos und hilfsweise fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstande innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung.

 

Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu berücksichtigen.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04

Abdruck:                       WuM 2005, 250 ff.

Bemerkung:                 Anmerkung Börstinghaus WuM 2005, 446 ff.

 

·         Kündigungsrecht bei Flächenabweichung

 

Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gem. § 542 BGB a.F. herangezogen werden.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01

Abdruck:                       NJW 2005, 2152 ff.            

Bemerkung: ­

 

 

VIII. Prozessrecht

 

·         Nachholung der obligatorischen Streitschlichtung

 

Eine ohne zuvor durchgeführte obligatorische Streitschlichtung i.S.v. § 15 a EGZPO erhobene Klage ist unzulässig. Das Schlichtungsverfahren kann nicht nachgeholt werden.

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 23.11.2004 – VI ZR 336/03

Abdruck:                      

Bemerkung:

 

·         Wiedereinsetzung bei verzögerter Postbeförderung

 

1. Das Verschulden einer Partei oder ihres Prozessbevollmächtigten schließt die Wiedereinsetzung nicht aus, wenn die Partei alle erforderlichen Schritte unternommen hat, die bei einem im übrigen normalen Geschehensablauf zur Fristwahrung geführt hätten.

 

2. Eine Partei darf (auch) nach Erlass der Postuniversaldienstleistungsverordnung darauf vertrauen, dass werktags im Bundesgebiet aufgegebene Postsendungen am folgenden Werktag im Bundesgebiet ausgeliefert werden. Anders liegt es nur, wenn konkrete Umstände vorliegen, welche die ernsthafte Gefahr der Fristversäumung begründen.

 

Entscheidung:             BGH, Beschluss vom 13.05.2004 – V ZB 62/03

Abdruck:                       WuM 2004, 412 ff.

 

·         Wiedereinsetzung bei Urlaubsabwesenheit

 

1. Eine Partei, die nicht bereits in einem Prozess verwickelt ist, und auch nicht mit dem Beginn eines Verfahrens rechnen muss, muss keine allgemeinen Vorkehrungen für eine mögliche Fristwahrung treffen. Dies gilt unter Hinweis auf BVerfGE 34, 156 auch für eine Urlaubsabwesenheit von längstens sechs Wochen.

 

2. Mit einer Räumungsklage muss auch nach fristloser Kündigung zumindest dann nicht gerechnet werden, wenn die Räumungsfrist zweieinhalb Monate zurücklag und der Vermieter keine gerichtliche Schritte angekündigt hat.

 

Entscheidung:             BGH, Beschluss vom 13.05.2004 – V ZB 59/03

Abdruck:                       WuM 2004, 414 ff.

Bemerkung:

 

·         Zugang bei nicht abgeholtem Einschreiben

 

Der Zugang des Benachrichtigungsscheins ersetzt nicht den Zugang des Einschreibebriefes.

 

Derjenige, der aufgrund bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, muss aber geeignete Vorkehrungen treffen, dass ihn derartige Erklärungen auch erreichen. Tut er dies nicht, kann es gerechtfertigt sein, den Adressaten nach Treu und Glauben so zu behandeln, als sei Zugang gegeben.

 

Der Absender kann sich hierauf aber nur berufen, wenn er alles Erforderliche und ihm Zumutbare getan hat, damit seine Erklärung den Adressaten erreichen konnte. Dazu gehört in der Regel, dass er nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen erneuten Versuch unternimmt, seine Erklärung zugehen zu lassen.

 

Ein wiederholter Zustellversuch des Erklärenden ist allerdings dann nicht mehr sinnvoll und deshalb entbehrlich, wenn der Empfänger die Annahme einer an ihn gerichteten schriftlichen Mitteilung grundlos verweigert, obwohl er mit dem Eingang rechtserheblicher Mitteilungen seines Vertrags- oder Verhandlungspartners rechnen muss

 

Entscheidung:             BGH, Urteil vom 26.11.1997

Abdruck:                       NJW 1998, 976 f.; WM 1998, 459; BGHZ 137, 205 ff.

Bemerkung:

 

C. Recht der Wohnungseigentumsgemeinschaften

 

I. Allgemein

 

Das Recht der Wohnungseigentumsgemeinschaften findet beim BGH bei weitem nicht die Aufmerksamkeit wie das Gebiet des Mietrechtes. Führt die Rechtsprechung des BGH im Mietrecht dazu, dass viele Probleme gelöst und die Arbeit in der Rechtsberatung erleichtert wird, ist hier genau das Gegenteil zu verzeichnen.

 

Wenn auch das Gesetz über das Wohneigentum sicherlich nicht optimal gestaltet ist und dringend überarbeitet werden muss. Hier stehen wir auch kurz vor einer umfassenden Änderung. Es hat sich im Wesentlichen aber bewährt und die Rechtsprechung hat Lücken gefüllt. Der BGH schlägt nun zu und wirft in mehreren Entscheidungen alles über den Haufen, was bisher galt und verunsichert mehr, als dass er bereinigt.

 

II. Die Zitterbeschlussentscheidung

 

Eine neue BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2000 besitzt Brisanz für alle Eigentümergemeinschaften, insbesondere im Hinblick auf ihre Rückwirkung auf alte Beschlüsse. Eine jahrelang in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Rechtsfrage ist damit geklärt. Die WEG-Verwaltung wird damit sicher nicht einfacher. Noch wichtiger als bisher wird der vorausschauende Entwurf der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch die Notare.

 

Unter einem „Zitterbeschluss“ werden im Wohnungseigentumsrecht nichtangefochtene Mehrheitsbeschlüsse verstanden, die eigentlich Einstimmigkeit bzw. eine Vereinbarung aller Eigentümer bedurft hätten. In der Vergangenheit hat sich hierzu die Praxis herausgebildet, dass Gemeinschaften und ihre Verwalter auf Versammlungen Mehrheitsbeschlüsse fassen las­sen und dann abwarten, ob diese innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Wohnungs­eigentumsgesetz (WEG) bei Gericht angefochten werden. Falls dies - wie oft – aus Kosten­gründen oder mangelndem Interesse unterblieb, kam nach der bisherigen Rechtsprechung ein wirksamer „Zitterbeschluss“ zustande.

 

Dem ist der BGH nun mit seiner Entscheidung vom 20. 09. 2000 (Az. V ZB 58/99) und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entgegengetreten: Endgültig nichtig und ohne dass hierfür eine gerichtliche Anfechtung innerhalb eines Monats erforderlich wäre sind alle „Zitterbeschlüsse“, die gesetzliche Bestimmungen (inbesondere WEG-Gesetz) oder Vereinbarun­gen der Gemeinschaft (insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) abändern.

 

Im zugrundeliegenden Fall ging es um die Einräumung eines Sondernutzungsrechts über eine Freifläche an einen Eigentümer, der dort seinen Pächter einen Biergarten betreiben lassen wollte. Der BGH sah hierin die Abänderung von § 13 Abs. 2 WEG, wonach jeder Eigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist. Hierfür fehlt der Gemein­schaft die Beschlusskompetenz. Als Gründe führte das oberste Bundesgericht weiter an: Durch die in der Vergangenheit ausufernde Praxis werde das Einstimmigkeitsprinzip ausge­höhlt. Der einzelne Eigentümer und dessen Rechtsnachfolger (z.B. Käufer, Erben) hätten ein schutzwürdiges Vertrauen darin, dass ihr Eigentum grundsätzlich mehrheitsfest sei. Der Inhalt des Wohnungseigentums soll vorrangig dem Grundbuch und den dort einsehbaren Vereinba­rungen (Teilungsklärung, Gemeinschaftsordnung) und nicht den oft laienhaft abgefassten Protokollen von Eigentümerversammlungen entnommen werden können. Ausnahmen seien von dieser Regel nur dort zulässig, wo das WEG ausdrücklich eine Ermächtigung für Mehr­heitsbeschlüsse enthält. Dies sei beispielsweise bei der Regelung des Gebrauchs (nicht: exklu­sive Zuweisung an einen Eigentümer durch Sondernutzungsrecht), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung (§ 22 WEG) des Gemeinschaftseigentums der Fall. Dort sind weiterhin Mehrheitsbeschlüsse möglich, die nur mit der Begründung „nicht ordnungsgemäß“ angefochten werden können oder aber nach einem Monat bestandskräftig werden.

 

Nichtig sind alte und neue „Zitterbeschlüsse“ jedoch insbesondere mit folgenden verein­barungsändernden oder von gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Inhalten:

-          Entzug/Begründung von Sondernutzungsrechten

-          Aufhebung/Änderung von Miteigentumsanteilen

-          Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum

-          Einschränkung/Änderung der Zweckbestimmung

-          Beschlüsse, die bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) künftig Mehrheitsbeschlüssen zugänglich machen sollen

-          Herabsetzung der Anforderungen an den Wirtschaftsplan

-          Haftung des Erwerbers für Beitragsrückstände

-          Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. WEG (Miteigentumsanteile) oder Teilungserklärung

-          Umzugskostenpauschale

-          Vertragsstrafe bei Verstoss gegen Vermietungsbeschränkungen

-          Änderung anderer Gebrauchsregelungen in der Teilungserklärung (zB. Tierhaltung).

 

Brisant ist die neue BGH-Entscheidung deshalb, weil sie auch auf alle früheren Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft zurückwirkt. Verwalter sollten alte Mehrheits­beschlüsse überprüfen, die bisher für wirksam gehalten wurden („Zitterbeschluss“), nach der neuen Rechtsprechung aber nichtig sind und daher ohne zeitliche Befristung von den damals unterlegenen Eigentümern angegriffen werden können.

 

Soweit es in der Vergangenheit auf der Grundlage solcher nichtiger Beschlüsse aber zu unangefochtenen Eigentümerbeschlüssen gekommen ist, sind und bleiben diese gültig. An zwei Beispielen sei dies verdeutlicht:

 

Eine Gemeinschaft hatte vor Jahren in Abänderung der Gemeinschaftsordnung beschlossen, die Kaltwasserkosten nach Einbau von Kaltwasseruhren nach Verbrauch zu verteilen. Der Eigentümerbeschluss vom 20.05.2000 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 1999 ist und bleibt gültig, auch wenn die Kaltwasserkosten nach Verbrauch abgerechnet sind.

 

Eine Gemeinschaft hatte vor Jahren in Abänderung des Gesetzes beschlossen, dass in Zukunft jede Eigentümerversammlung ungeachtet der Präsenz beschlussfähig sein solle. Alle in den nachfolgenden Eigentümerversammlungen gefassten Be­schlüs­se sind und bleiben gültig, auch wenn die jeweilige Eigentümerversamm­lung nach Gesetzeslage an sich gar nicht beschlussfähig war.

 

III. Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

In einer weiteren bahnbrechenden Entscheidung aus Juni 2005 vertritt der BGH die Ansicht, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehme. Dies bedeutet erst einmal nur, dass nunmehr regelmäßig die Wohnungsgemeinschaft als Gemeinschaft die Verträge abschließt (z.B. mit dem Verwalter, den Baufirmen, dem Versorger). Insoweit sind in diesem Fall nicht die einzelnen Miteigentümer Vertragspartner, sondern die Gemeinschaft an sich.

 

Weiter vertritt der BGH die Ansicht, neben der Gemeinschaft komme eine Gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer, aus denen diese Gemeinschaft besteht, nicht in Betracht. Dies wäre z.B. bei einer OHG der Fall.

 

Diese Entscheidung wird zwar nahezu einhellig in der sonstigen Rechtsprechung und den Besprechungen dieser Entscheidung abgelehnt. Letztendlich muß mit dieser Entscheidung jedoch gelebt werden.

 

Die Folgen dieses nur als sensationell zu nennenden Urteils sind unabsehbar:

 

-          Der einzelne Miteigentümer haftet nicht mehr mit seinem gesamten Privatvermögen wegen Verpflichtungen, die z.B. der Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft eingeht.

-          Für den Gläubiger wird die Zwangsvollstreckung aus einem Titel gegen die Gemeinschaft überaus schwierig, denn er kann ja nur in das Gemeinschaftsvermögen vollstrecken

o       Sinnvoll pfändbares Sachvermögen (Rasenmäher, Reinigungsmaschi­nen) existiert nicht. Das Gemeinschaftseigentum an sich (Treppenhaus, tragende Wände) ist nicht pfändbar.

o       Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer kann der Gläubiger zwar pfänden. Hier werden ihm aber regelmäßig Informationen fehlen.

-          Diese Problematik wird sich herumsprechen und informierte Gläubiger werden Bürgschaften oder andere Sicherheiten verlangen.

 

III. Ausfrieren eines Wohngeldschuldners

 

Zu letzt doch noch eine als positiv zu bewertende Entscheidung des BGH. Bisher überaus strittig war, unter welchen Voraussetzungen die Eigentümergemeinschaft berechtigt war, einen z.B. hinsichtlich des Hausgeldes säumigen Miteigentümer von der Versorgung mit den Medien auszuschließen. Denn nicht selten sind die Fälle, in denen ein Hauseigentümer seit Monaten kein Hausgeld gezahlt hat, aber fleißig Strom und Wärme verbraucht. Das Ziel der Eigentümergemeinschaft wegen des auch in Zukunft zu erwatenden weiteren Zahlungsrückstandes die Wohnung z.B. nicht mehr zu beheizen erscheint hier durchaus nachvollziehbar.

 

Hier waren nun die oberen Gerichte uneins, unter welchen Voraussetzungen die Versorgung dieser Wohnung gekappt werden darf. Der BGH hat jetzt für die Kappung folgende Voraussetzungen aufgestellt:

 

-                                    Es muss ein Rückstand existieren.

-                                    Dieser Rückstand muss erheblich sein, d.h. in der Regel mindestens sechs

Monatsbeträge des Hausgeldes betragen

-                                    Die Einstellung muss angedroht werden

 

Leider noch nicht geklärt ist die Frage, ob diese Versorgungssperre im Ergebnis auch durchsetzbar ist, wenn die Eigentumswohnung nicht selbst genutzt, sondern vermietet ist. Die meisten Gerichte halten hier eine Sperre für unzulässig. Der Mieter kann daher gegen diese gerichtlich vorgehen.

 

D. Ergebnis

 

Was bleibt festzuhalten: Als Praktiker wünscht man sich manchmal in den Entscheidungen des BGH mehr Praxisorientierung. Außerdem soll die Hoffnung nicht unerwähnt bleiben, dass die höhere Quantität der Entscheidungen nicht zu einer geringeren Qualität führt.

 

RA Baarth

 

 

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